СЕГОДНЯШНЯЯ ГАЗЕТА — МК

27.02.2013 в 19:34

Политика

59914

Поделиться

Александр Розенбаум

Фото: Геннадий Черкасов

Пожалейте Депардье — дайте парню хату.
Он бедняга потерял, ——, родину свою.
На границах подождут русские ребята,
Там расскажут сказки им, песенки споют.
Про Россию, дом родной, белые березки,
И про то, как любит их наш «Народный фронт»…
Да, кремлевская братва, ——, плачет по вам «Оскар»,
Покраснел еще сильней царский красный трон.
Гражданин Кадыров вам — от щедрот до пули —
Может метр, может, два — в Бога душу мать!
Депардье Чечне нужней, ——, чем сержант Баулин.
Тот налоги заплатил, может подождать.
Страшно? Нет, уже ничуть. Стыдно и противно
От того, что дал стране, ——, город Ленинград.
Я его когда-то пел, ——, чересчур активно.
Пережал, перехвалил, ——, сам тому не рад!
Хотя город ни при чем — Росси да Растрелли!
Бог с ним, с Лувром, — в Эрмитаж, в Русский бы сходить!
Но для француза коврик там, видимо, расстелен.
Как Петруха повелел, так тому и быть.
Подержал над головой шарф зеленый — «Терек».
Слышь, Рамзан, ему — поверь — он до фонаря.
Я Жерару Депардье, ——, ни хера не верю!
Зря его ты приголубил, ну ей богу, зря!
Ты б Давыдова Дениса поискал в потёмках
Он был этим не чета — воин и поэт!
Дрался и не лебезил… (к чёрту киносъемки!)
Потому его и помнят пару сотен лет!
Я заканчиваю стих, надо приземляться.
Отключаюсь, жить хочу. Внуки дома ждут.
Эх, газеты… Депардье, ——. Я до дома, братцы.
Мой кумир Багратион! Отстоим редут!

27 февраля 2013 г.

Утро. Аэропорт Домодедово

Комментарий Александра Минкина читайте здесь.

Подписаться

Что еще почитать

Что почитать:Ещё материалы

В регионах

• Население Калининградской области сокращается на глазах

  40031

  Калининград

  Анастасия Рудницкая

• Благоприятны лишь 7 городов: кому в Псковской области жить хорошо, рассказал Минстрой

  Фото

  32920

  Псков

  Светлана Пикалёва

• Зеленский рассказал, кого выгонит из Крыма в первую очередь

  31101

  Крым

  фото: crimea. mk.ru

• В Севастополе очередная атака дронов: работает ПВО

  Фото

  23118

  Крым

  фото: crimea.mk.ru

• Что происходит с турпотоком в Крым в 2023 году: неприятные тенденции

  16206

  Крым

  фото: crimea. mk.ru

• В Коломне рухнула стена горбольницы

  13228

  Московская область

  Светлана Репина

В регионах:Ещё материалы

Российская газета 11 мая 2023 г. №9046

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

11 мая 2023 г. №9046

Полоса 1

10.05.2023Власть

Сергей Степашин: Юристам всего мира стоит сесть за стол переговоров, чтобы перезагрузить систему международного права

10.05.2023Власть

Зерновая сделка будет продлена, считают эксперты. Но это будет чисто политическим решением

10.05.2023Общество

Родители детей-инвалидов смогут суммировать выходные дни

10.05.2023Общество

Часть работы врача сделает медсестра

10.05.2023Власть

Совбез РФ: Подростков затягивают в криминал с помощью квестов и игровых чатов

Полоса 2

10.05.2023Власть

Путин оценил статью губернатора Ивановской области в «Российской газете»

10.05.2023Власть

Михаил Мишустин видит возможности для ускоренного строительства автотрасс

10.05.2023Власть

Россия заканчивает председательство в Арктическом совете

10.05.2023Экономика

Российские компании снова полетят в Грузию

10.05.2023Власть

Путин подписал ежегодный указ о призыве на военные сборы граждан, пребывающих в запасе

Полоса 3

09. 05.2023Власть

В честь Дня Победы артиллеристы из Тувы уничтожили под Нью-Йорком штаб ВСУ

10.05.2023Власть

Минобороны РФ: Украинский истребитель Су-27 сбили в Харьковской области

10.05.2023В мире

Военный эксперт Шурыгин: ВСУ ведут поиск мест для «прокалывания» линии фронта, к которому максимально быстро будут подтянуты резервы

10.05.2023Происшествия

СК РФ завершил расследование нескольких уголовных дел против украинских военных

Полоса 4

10.05.2023Общество

В России предлагают запретить разводить собак в квартирах

10.05.2023Экономика

Российские пивовары пожаловались на нехватку сырья

10.05.2023Экономика

Власти пересчитают минимальное число магазинов

10.05.2023Происшествия

Генпрокуратура направила в суд дело экс-ректора Казанского федерального университета Ильшата Гафурова

Полоса 5

10. 05.2023Экономика

Соседние страны за год нарастили поставки товаров в Россию вполовину

03:00Власть

Дополнение в Перечень иностранных и международных неправительственных организаций, деятельность которых признана нежелательной на территории Российской Федерации

10.05.2023Общество

Диспансеризацию разрешат проходить по месту работы

Полоса 6

10.05.2023В мире

Финансистам пока рано паниковать: Кого на самом деле пугает Джо Байден, угрожая Америке катастрофическим дефолтом

10.05.2023В мире

Политологи прогнозируют, что на президентских выборах в Турции понадобится второй тур

10.05.2023В мире

Суд присяжных признал Трампа виновным в сексуальных домогательствах к журналистке 27 лет назад

10.05.2023В мире

Китаец отправится в тюрьму из-за фейковой новости о крушении поезда, созданной ChatGPT

10. 05.2023В мире

Глава МИД КНР посетил Берлин в рамках программы европейской поездки

10.05.2023Власть

Не отвечает реалиям: Россия окончательно денонсирует Договор об обычных вооруженных силах в Европе

Полоса 7

10.05.2023Авто

В каких случаях собственника машины накажут за передачу управления нетрезвому водителю

10.05.2023Власть

Суд признал кражей повторную продажу своего автомобиля

10.05.2023Экономика

Нотариусы напомнили о рисках, которые подстерегают покупателей земельных участков с постройками

10.05.2023Экономика

Кто ответит за исчезновение имущества, изъятого приставами? Разъяснения Верховного суда

Полоса 8

10.05.2023Происшествия

Суд восстановил в должности Владимира Бараковского, уволенного из рядов МВД по навету

10. 05.2023Общество

В Москве пройдет мотофестиваль

10.05.2023Экономика

В Москве созданы все условия для исследований новых лекарств

10.05.2023Экономика

Московские вокзалы: Куда удобнее всего приезжать

10.05.2023Экономика

Поезда Замоскворецкой линии стали тише

10.05.2023Общество

Почему в Сибири аграрии травят пчел пестицидами и как найти компромисс между уничтожением вредителей и жизнью пасек

10.05.2023Происшествия

Десятки очагов огня на тысячах гектаров: На Урале и в Сибири продолжают бушевать пожары

Полоса 9

10.05.2023Общество

Академик РАН Лео Бокерия: Мы дожили до государственного заказа на здоровый образ жизни

Полоса 10

10.05.2023Общество

В Гидрометцентре пообещали жителям Центральной России летнюю погоду

10. 05.2023Власть

В Подмосковье открылся центр отбора на военную службу

10.05.2023Власть

Фото губернатора Ставропольского края незаконно использовали в рекламе о «списании долгов»

10.05.2023Экономика

Продажи электросамокатов и велосипедов рекордно выросли в России

10.05.2023Авто

В России выросла популярность подержанных машин китайских брендов

10.05.2023Digital

«Нельзя доверять»: Илон Маск предупредил о рисках использования мессенджера WhatsApp

10.05.2023Происшествия

В Иркутской области топит прибрежные села из-за ледовых заторов на реках

Полоса 11

10.05.2023Культура

Время женщин: В Царском селе снимают фильм о русских императрицах

10.05.2023Культура

Завершился XXII Московский Пасхальный фестиваль

10. 05.2023Культура

Театр балета имени Леонида Якобсона на сцене Александринского театра показал очередную порцию возобновлений хореографии своего создателя

01.05.2023Культура

Актриса и волонтер Виктория Тарасова снимет сериал о детях Донбасса

Полоса 12

10.05.2023Спорт

Испанский «Реал» и английский «Манчестер Сити» сыграли вничью в первом матче полуфинала Лиги чемпионов

11.05.2023Спорт

Российская теннисистка Анастасия Павлюченкова вчистую разгромила итальянку в Риме

10.05.2023Спорт

ЦСКА вышел вперед в серии за позицию в топ-3 Единой лиги

10.05.2023Спорт

Новосибирский «Локомотив» занял третье место мужской волейбольной Суперлиги

10.05.2023Спорт

В КХЛ выберут самого ценного игрока регулярного чемпионата сезона-2022/2023

10. 05.2023Спорт

Россияне выступают на ЧМ по дзюдо в Дохе

10.05.2023Спорт

Имам Хатаев гарантировал нашей сборной как минимум бронзу чемпионата мира по боксу

10.05.2023Спорт

Даниил Медведев попробует прервать серию неудачных матчей на турнире в Риме

10.05.2023

Велосипедист Александр Власов претендует на высокое место в общем зачете «Джиро д’Италия»

Архив выпусков

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

1

2

3

4

Последние выпуски:

Российская газета — Экономика Дальнего Востокаот 11 мая 2023 г. №9046

Российская газета — Экономика Сибириот 11 мая 2023 г. №9046

Союз. Беларусь-Россия — Федеральный выпускот 11 мая 2023 г. №1077

Сегодняшняя газета — The New York Times

Сегодняшняя газета — The New York Times

The Times in Print For

The Front Page

Highlights

1. PhotoCredit
   

   Дональд Трамп подвергся сексуальному насилию и клевете Э. Джин Кэрролл, присяжные находят

   Экс-президент должен выплатить мисс Кэрролл 5 миллионов долларов. Более дюжины женщин обвинили Трампа в сексуальных домогательствах, но это гражданское дело было единственным, рассмотренным судом присяжных.

   Бенджамин Вайзер, Лола Фадулу и Кейт Кристобек

2. PhotoCreditKenny Holston/The New York Times
   

   Джордж Сантос, как говорят, предстанет перед федеральным уголовным обвинением

   Обширная ложь конгрессмена-республиканца на первом сроке во время предвыборной кампании и сомнительные финансовые сделки были в центре внимания уголовных и этических расследований.

   Авторы: Майкл Голд, Уильям К. Рашбаум и Грейс Эшфорд головы над головой потолок долга и сокращение расходов. Но они договорились встретиться снова.

   Питер Бейкер, Джим Танкерсли и Кэти Эдмондсон

3. Фото: Анна Роуз Лейден для The New York Times Мастер-шпион с необычными способностями

   Мистер Бернс, ключевая фигура в укреплении поддержки администрации Байдена Украины, накопил влияние, превосходящее большинство предыдущих руководителей разведки.

    Роберт Дрейпер

1. Когда женщинам следует регулярно проходить маммографию? В 40 лет, говорит US Panel Now.

   Новый совет появился в связи с тем, что среди молодых женщин растет число диагнозов рака молочной железы, а уровень смертности среди чернокожих женщин остается неизменно высоким.

   Автор: Рони Карин Рабин

   Стр. A1

2. «Разорви и замени»: холодная война технологий приближается Беспроводные операторы связи

   В то время как Китай и США борются за технологическое первенство, беспроводные операторы в десятках штатов терпят поражение Китайское оборудование. Это превратилось в дорогостоящий и сложный процесс.

   Сесилия Кан

   Страница A1

3. Техас патрулирует собственную границу, раздвигая установленные законом ограничения

   Дж. Дэвид Гудман списки Не могу представить, чтобы кто-то еще был ответственным

   Бен Хаббард и Сафак Тимур

   Страница A8

4. Имран Хан, бывший лидер Пакистана, арестован

   Кристина Голдбаум и Салман Масуд

   Страница A10

900 09

Флорида отклоняет десятки учебников по общественным наукам и вносит изменения в Другие

Сара Мервош и Дана Гольдштейн

Страница A20

5. Нежелательная эпидуральная анестезия, невылеченная боль: чернокожие женщины рассказывают истории своего рождения

   Клэр Кейн Миллер и Сара Клифф

   Страница A13

6. Наличные в случае задержки или отмены Рейсы? Что нужно знать о плане Байдена.

   Авторы: Айнара Тифенталер и Джейлан Егинсу0005

   Дэвид Пирсон и Дайсуке Вакабаяши

   Страница B1

7. Такер Карлсон, все еще работающий по контракту с Fox, сообщает, что начнет шоу в Twitter

   Джереми В. Питерс, Бенджамин Маллин и Райан Мак

   Страница B4

8. Форте, когда-то фаворит Дерби, не прошел тест на наркотики в сентябре

   Джо Дрейп

   Страница B12 Эрсон и Адам Райдинг

   Страница D4

9. 3 вафли для быстрого завтрака, которые встретят вас там, где вы есть

   Автор: Yewande Komolafe Ее книга, автор которой отказался

   Александра Альтер и Элизабет А. Харрис

   Страница C1

10. 19-летняя пианистка возбуждает публику. Но Он не впечатлен.

    Хавьер С. Эрнандес

    Страница C1

TODAYS FRONT PAGES

1. Издание:

Реклама

Продолжить чтение основного материала

International

1. Гонконг хочет больше туристов, но в основном туристов «хорошего качества», пожалуйста

   Дэвид Пирсон и Оливия Ван

   Страница A4

2. Китай добивается расположения европейских лидеров в поездке Затмеваемые связями с Кремлем

   Стивен Эрлангер и Эрика Соломон

   Страница A6

3. Поскольку голосование в Турции приближается, лоялисты Эрдогана не могут представить, чтобы кто-то другой был во главе

4. Нежелательная эпидуральная анестезия, невылеченная боль: чернокожие женщины рассказывают Истории рождения

   Клэр Кейн Миллер и Сара Клифф

   Страница A13

5. Техас патрулирует собственную границу, раздвигая установленные законом ограничения

   Дж. Дэвид Гудман

   Страница A14

6. Закон Нью-Йорка дал присяжным три типа побоев для рассмотрения в деле Трампа.

   Лола Фадулу

   Страница A15

Реклама

Продолжить чтение основной истории

Некрологи

1. Joe Kapp, Qu arterback Кто привел викингов к Суперкубку IV, умер в возрасте 85 лет

   Ричард Гольдштейн

   Страница B10

2. Денни Крам, сделавший Луисвилл баскетбольной державой, умер в возрасте 86 лет

   Ассошиэйтед Пресс

   Страница B10

3. Джудит Миллер, главный представитель Antiques Roadshow, умерла в возрасте 71 года

   Пенелопа Грин

   Страница B11 ​​

Редакционные статьи, комментарии и письма

1. Владимир Путин — самый опасный дурак в мире

   Томас Л. Фридман

   Стр.0005

   Роберт Хокетт

   Страница A22

2. Трамп в мейнстриме, нравится нам это или нет

   Мишель Коттл

   Страница A23

90 002 Реклама

Продолжить чтение основного материала

Рабочий день

1. Репрессии в Китае усиливаются, поскольку полиция проводит рейд на другую фирму с зарубежными связями

   Дэвид Пирсон и Дайсуке Вакабаяши

   Страница B1

2. Дональд Трамп … на CNN? Живая ратуша возрождает дебаты.

   

   Майкл М. Гринбаум

   Страница B1

3. Как Уолл-Стрит готовится к раскрытию потолка долга

   Джо Реннисон

   Страница B1

90 043

Спортивная среда

1. Члены низшей лиги, объединенные в профсоюзы, один Поступил в юридический факультет

   Скотт Миллер

   Страница B7

2. Требуется помощник в Golden State, с командой на грани

   Автор Sopan Deb

   Страница B9

   9

   Page B9 0005

   1. 19-летний пианист Электризует аудиторию. Но Он не впечатлен.

      Автор Javier C. Hernández

      Страница C1

   2. На просьбу удалить ссылки на расизм из ее книги автор отказался

      Авторы: Александра Альтер и Элизабет А. Харрис 043

      Еда

      1. Самый изобретательный Нью-Йорк Пицца готовится во всплывающих окнах

         Пит Уэллс

         Страница D1

      2. 10 вин в коробках, которые действительно хороши, серьезно

         Эрик Азимов

         Страница D2

      3. Превратите пасту Primavera в лазанью

         Мелисса Кларк

         Страница D3

      Реклама

      Продолжить чтение основного материала

      Страницы A2 -A3 и исправления

      1. Последний клиффхэнгер Голливуда, объяснение

         Джош Окампо

         Страница A2

      2. Исправления: 10 мая 2023 г.

         

         Страница A16

      Вот как собрать 25-этажный кубик Рубика

      Эмили Бэджер и Ларри Бьюкенен
      11 марта 2023 г.

      В своих репортажах Эмили Бэджер и Ларри Бьюкенен отправились в Филадельфию и Нью-Йорк, взяли интервью у архитекторов и застройщиков и поднялись на шатком строительном лифте на вершину небоскреба, находящегося в процессе перестройки.

      В идее превращения офисных зданий в жилье есть привлекательная простота. Предпосылка предполагает, что города могут решить сразу две проблемы — избыток офисов и нехватку жилья. В процессе они могли бы сократить отходы от сноса, построить новые дома с минимальным сопротивлением и обновить районы, не меняя радикально их внешний вид с тротуара.

      Идея, однако, больше похожа не на быстрое исправление, а на набор замысловатых головоломок — разные для каждого здания. Каждый должен решить местные правила, определяющие, что считать спальней, структурные колонны и лифтовые шахты, определяющие форму стен, стоимость строительства и цены на землю, влияющие на размер арендной платы. И они должны решать, прежде всего, доступ каждого блока к свежему воздуху и солнечному свету.

      Для многих офисов эта головоломка может оказаться неразрешимой, по крайней мере, пока.

      Но для других это возможно, даже в больших современных зданиях, даже на дорогой земле Манхэттена. И чтобы понять потенциал преобразований — и почему старые здания часто становятся проще — полезно внимательно посмотреть на пару зданий, построенных с разницей в 40 лет, и эволюцию американского офиса, которая проходит через них.

      Довоенные головоломки
      

      Здания по всей стране, которые уже были преобразованы из офисов в жилье — с использованием налоговых льгот и других местных стимулов, существовавших до пандемии, — как правило, имеют похожий вид. Они напоминают здание Филадельфии выше: историческое очарование, стройная форма, высокие потолки, перфорированные окна.

      Посмотрите с тротуара, и они выглядят так в Нью-Йорке:

      Здание Эмигрантской промышленной сберегательной кассы

      Просмотр улиц Google

      Или это в Лос-Анджелесе:

      Национальная городская башня

      Просмотр улиц Google

      Вы также можете найти конверсию с этим видом в небольших городах, таких как Уинстон-Сейлем, Северная Каролина:

      Р. Дж. Рейнольдс Билдинг

      Просмотр улиц Google

      Или Такома, Вашингтон:

      Вашингтон Билдинг

      Просмотр улиц Google

      Здания такого типа, часто построенные в начале 20-го века, упрощают переоборудование, потому что та же логика, которая определяла то, как они были спроектированы как офисы столетие назад, определяет, как планируются квартиры сегодня. Оба придерживаются эмпирического правила, согласно которому никакое внутреннее пространство не должно находиться на расстоянии более 25–30 футов от открывающегося окна.

      В квартирах, очевидно, нужны открывающиеся окна, чтобы отводить кухонные испарения и освещать жилое пространство. В начале 20-го века в офисах также требовались функционирующие окна для охлаждения в жаркие дни до кондиционирования воздуха и для освещения рабочих мест до современного освещения. В любом случае любое пространство на расстоянии более 30 футов от окна начинает казаться пещерой.

      Знаменитые довоенные небоскребы, такие как Эмпайр Стейт Билдинг, были спроектированы в соответствии с этим стандартом и с учетом этой наименьшей единицы: один сдаваемый в аренду офис шириной от 10 до 20 футов и примерно 28 футов от окон до общего коридора. Этого как раз хватило для приемной администратора и кабинета с окнами.

      Дэн Каплан, старший партнер архитектурной фирмы FXCollaborative в Нью-Йорке, приводит в качестве классического примера кабинет частного сыщика в любом нуарном фильме: двери из матового стекла, секретарша в обрамлении внутренних фрамуг, а затем детектив в своем личном кабинете затоплен. с естественным освещением.

      Хамфри Богарт купался в естественном свете, играя частного сыщика в «Мальтийском соколе».

      Алами

      Соедините ряд этих люксов по обеим сторонам длинного коридора (с общим вестибюлем лифта и ванными комнатами), и многие из этих старых офисных зданий образуют узкие прямоугольные коробки. Некоторые из них были спроектированы с несколькими крыльями офисных коридоров. С улицы они могут показаться прямоугольными, но если смотреть сверху, они напоминают буквы — H, O, C, U, I или L.

      Такие планировки и формы зданий хорошо переносятся на квартиры (хотя, конечно, общий санузел на 20 квартир не годится). Подобные здания также имеют еще два связанных преимущества. У них уже есть работающие окна, необходимые для жилья, в отличие от современных офисов с климат-контролем, закрытых стеклянными навесными стенами.

      И экономика конверсии имеет больше смысла в довоенных зданиях. Старые офисы в значительной степени потеряли популярность у арендаторов, которые предпочитают современные удобства и большие открытые пространства, которые можно легко переконфигурировать. Это означает, что стоимость этих зданий в качестве офисов упала настолько низко, что в некоторых местах они теперь могут требовать более высокой арендной платы в качестве жилья.

      Это элегантный круг городской жизни: именно те качества, которые сделали эти здания устаревшими в качестве офисов, теперь делают их идеальными кандидатами на квартиры.

      Офисное здание в стиле ар-деко 1929 года в центре Филадельфии, наш довоенный объект, является яркой иллюстрацией:

      Атенеум Филадельфии

      «Геометрия — это то, с чего я всегда начинаю», — сказал Лео Аддимандо, застройщик из Alterra Property Group, которая в 2014 году переоборудовала здание площадью 275 000 квадратных футов в 206 квартир. окна на все четыре стороны основных офисных этажей.

      Это здание не могло легко вместить большие корпорации с сотнями рабочих. Скорее, он был домом для множества небольших апартаментов.

      Внутри квартиры ощущаются как квартиры — как пространства, предназначенные для людей, а не кабинки или картотечные шкафы.

      В ванной темно, но это нормально. Везде окна никогда не далеко.

      Сахар Костон-Харди для The New York Times

      И виды отличные.

      Сахар Костон-Харди для The New York Times

      Посмотрите на достаточное количество старых офисных зданий, даже просто оценив их формы и окна с улицы, и нетрудно определить, какие из них могли бы легче совершить эту метаморфозу. Сколько времени требуется мистеру Аддимандо, чтобы оценить базовую геометрию здания? — Тридцать секунд, — сказал он.

      Проблема современного офиса
      

      Но головоломка преобразования усложняется, когда офисы построены после Второй мировой войны. Это потому, что современный офис отошел далеко — все дальше — от правила окна.

      Два изобретения освободили офисное пространство от окна: кондиционер и люминесцентная лампочка. Историк архитектуры Кэрол Уиллис писала, что подобно тому, как лифты и стальные каркасы позволили зданиям стать выше в конце 19 века, флуоресцентное освещение и кондиционирование воздуха позволили их плитам пола стать намного глубже.

      Это устраивало все более крупные компании в послевоенную эпоху, которым требовалось больше места для торговых залов, юридических библиотек и рабочих кабинетов (в эпоху дешевой энергии также мало заботились о стоимости освещения и охлаждения таких огромных офисов). Площадь старого частного детективного агентства была около 600 квадратных футов. Более крупные корпорации хотели 25 000 квадратных футов на этаж — и даже несколько этажей. Сегодня новые офисные башни продвигают свои «большие напольные плиты» прямо рядом с их лучшим расположением и видом на террасу.

      На протяжении десятилетий вы можете видеть, как эти узкие прямоугольники и здания в форме буквы превращаются в разные формы в самых разных масштабах:

      Глубокий интерьер современного офисного здания, идеально подходящий для собраний без окон и кладовых, теперь практически бесполезен для квартирного проживания. И это только начало проблем конверсии больших стеклянных офисов, которые выглядят вот так:

      805 Третья авеню, Нью-Йорк

      Просмотр улиц Google

      Внешняя оконная система в таком здании должна быть заменена с большими затратами, потому что эти окна на самом деле не открываются.

      В этих зданиях гораздо больше лифтов, чем хотелось бы в квартире того же размера (добавляя либо больше расходов на переоборудование, либо больше неиспользуемого пространства). И на многих рынках в центре города такое современное здание стоит больше за квадратный фут в арендной плате за офис, чем в арендной плате за квартиру:

      600 Третья авеню, Нью-Йорк

      Просмотр улиц Google

      Как офисы, эти здания также могут арендовать 100 процентов (или даже больше) их общей площади в соответствии с причудливой математикой коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что некоторые компании сдают в аренду целые этажи, а также потому, что арендаторы офисов — в отличие от арендаторов квартир — обычно платят дополнительную арендную плату за общие помещения в здании помимо своих апартаментов.

      Чтобы преобразовать любую из этих квартир в квартиры, вам придется добавить общие коридоры, место для хранения велосипедов, комнаты отдыха, тренажерный зал — функции, которые занимают место, но не взимают арендную плату (по крайней мере, явно). В типичном жилом доме только 80-85% всех квадратных метров считаются сдаваемыми в аренду. Это делает преобразования особенно непривлекательными для многих владельцев офисов.

      Эти проблемы с физическими характеристиками больших зданий — и учет того, как вы можете их разделить — универсальны. «Глубокая офисная напольная плита здесь так же сложна, как и в Канзасе», — сказал Роберт Фуллер, руководитель и директор студии в архитектурно-дизайнерской фирме Gensler из Нью-Йорка.

      Затем местные правила добавляют еще больше сложности: может быть, здание должно соответствовать более строгим сейсмическим требованиям как квартира, чем как офис (большая часть Западного побережья), или весь фасад должен быть заменен, чтобы соответствовать текущим стандартам ветровой нагрузки (склонность к ураганам). места). Или вы можете преобразовать только 18 из 32 существующих офисных этажей в жилые помещения (на Манхэттене такие ограничения использования зависят от возраста и местоположения здания). Или единицы должны иметь среднюю площадь не менее 500 квадратных футов на здание (в центре Чикаго). Или каждая легальная спальня должна иметь свое рабочее окно (в Нью-Йорке это требуется, а в Филадельфии и Сан-Франциско — нет).

      Вместе эти ограничения увеличивают стоимость конверсии и сокращают возможные формы, которые она может принимать. Все еще можно превратить большие квадратные офисы в квартиры. Однако здесь все становится сложнее, намного дороже и немного дико.

      Вот Уотер-стрит, 180 в финансовом районе Нью-Йорка, наша послевоенная тема. Офисное здание площадью 457 000 квадратных футов было построено в 1970 году и преобразовано в жилье в 2017 году девелоперами Metro Loft Management и Vanbarton Group:

      Просмотр улиц Google

      Типичная открытая планировка в здании до преобразования выглядела так:

      «Мы не тратим пространство впустую», — сказал г-н Малхотра, архитектор. Неуклюжий интерьер превратился в домашний офис без окон. Старая шахта лифта — это мусоропровод. Коридор имеет точную длину, необходимую для того, чтобы ни одна входная дверь квартиры не находилась на расстоянии более 40 футов от лестничной клетки. В результате 82 процента квадратных метров на этом этаже сдаются в аренду — цифра, которая делает преобразование экономически выгодным.

      Со стороны улицы невозможно сказать, что в центре этого здания есть отверстие. Но эта дыра представляет собой еще одну ключевую часть экономической головоломки собственности.

      Дыра с высокого этажа смотрит вниз.

      Отверстие от низкого пола смотрит вверх.

      Застройщикам было разрешено полностью преобразовать 180 Water в жилье в соответствии с правилами зонирования, смягченными в 1990-х, чтобы стимулировать преобразования в финансовом районе. И поэтому они взяли эквивалентный объем, вырезанный из центра здания, и перепрофилировали его для этажей (и дохода от аренды), добавленных к верхней части здания. В общем, сделали так:

      Квартиры, которые получаются в результате всего этого, совсем не похожи на то, что вы получили бы, если бы кто-то построил новый жилой дом на пустыре. И получающаяся в результате арендная плата не из дешевых: сегодня она колеблется от 3500 до 7000 долларов в месяц. Преобразования на Манхэттене, как правило, создают «роскошную» аренду по рыночным ценам или квартиры, которые продаются по цене от 3 до 4 миллионов долларов.

      Отчасти это связано с тем, что в Нью-Йорке и на многих других рынках трудно покрыть затраты на переоборудование при одновременном строительстве жилья, доступного для жителей среднего класса или жителей с низким доходом. «Без государственной политики, без стимулов, предлагаемых городом, это просто экономически невыгодно», — сказал Натан Берман, глава Metro Loft (собственная городская рабочая группа по конверсии пришла к такому же выводу).

      Ситуация может измениться благодаря налоговым льготам и программам субсидирования или если устаревшие офисные здания потеряют в цене настолько, что стоимость их приобретения резко упадет.

      «Пока никто не отдает эти здания», — сказал г-н Берман.

      Разработчики и архитекторы, которые годами занимаются этой нишевой работой, говорят, что немногие преобразования физически невозможны, если вы достаточно креативны. Но экономика и правила не так податливы. Вот где у городов есть некоторая сила, чтобы упростить эти головоломки.

      В дополнение к созданию экономических стимулов они могли бы смягчить различия в зонировании между офисными и жилыми помещениями или переосмыслить правила, определяющие, сколько зеленых насаждений нужно квартире или где должны быть ее окна. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс предложил распространить на многие другие здания смягченные правила, которые помогли сделать 180 Water возможным.

      Такие изменения не решат в одиночку жилищные проблемы города и не заполнят все его офисные вакансии. Но обе проблемы в конечном итоге требуют более одного исправления. И в конечном итоге эти проблемы, стоящие перед городами сейчас, будут только усложняться по мере старения сегодняшних огромных офисов.

      «Придет время, когда эти здания устареют, и что делать со зданием площадью в миллион квадратных футов?» — сказал Рон Каплан, девелопер, переоборудовавший офисы по всему Восточному побережью.